Estimation Immobilière en Ligne | Comment le Conseiller Immobilier Peut en Faire un Atout

Qui du conseiller immobilier ou de l’intelligence artificielle sait le mieux estimer un bien ? Quand, en 2019, le ministère de l’économie a rendu accessible les données sur les transactions immobilières, la question est devenue encore plus pertinente. Cette information existait déjà, mais l’interface était peu ergonomique. Depuis, les futurs acquéreurs peuvent consulter la carte des prix des biens vendus en France sur les 5 dernières années. J’ai voulu mieux comprendre ce que cela allait changer pour un conseiller immobilier. J’ai comparé la précision des résultats des sites d’estimation immobilière en ligne pour des biens vendus sur notre agence. Je te partage ces résultats et mes astuces pour tirer avantage de cette évolution. C’est parti !

Les propositions d’estimation immobilière en ligne se multiplient mais sont-elles fiables ?

Récemment, je suis tombé sur un message sur Facebook qui disait : « un jour, plus aucun agent immobilier ne fera d’estimation. Il sera remplacé sur cette partie par des algorithmes qui seront beaucoup plus forts que lui ». 

Je dois t’avouer que ça m’a un peu titillé. 

Je me suis dit que j’allais me faire ma propre opinion et la partager avec toi.

Aux États-Unis, Zillow.com est le plus grand portail immobilier du pays. Avec son outil Zestimate, il se vante d’une marge d’erreur moyenne de 4 % sur ses estimations de biens immobiliers.

Il se félicite déjà de disposer d’un algorithme plus efficace que l’humain pour évaluer un bien immobilier. D’après ce portail, la moyenne de marge d’erreur sur les estimations des biens immobiliers américains se situerait autour de 5 %.

J’ai voulu comprendre si cela s’appliquait aussi sur notre marché en réalisant le test suivant à partir de données réelles.

Des estimations immobilières en ligne moins précises que celles d’un conseiller immobilier

J’ai effectué cette analyse sur 10 biens vendus par l’agence. 

Je me suis frotté à 2 moteurs d’estimation que tu connais certainement très bien qui sont :

• meilleursagents.com ;
• seloger.com.

Il paraît qu’ils sont considérés comme les plus aboutis du marché.

Ces biens étaient soit sous compromis, soit vendus chez le notaire. 

Donc, certains intègraient déjà la base de données des biens vendus de ces deux sites. 

Ils avaient donc un avantage conséquent.

Dans ce tableau, je compare sur 10 biens :

• le prix du bien vendu ;
•  mon estimation ;
•  l’estimation de meilleursagents.com ;
•  l’estimation de seloger.com ;
•  les marges d’erreur pour l’agence donc pour l’agent immobilier professionnel ;
•  celles de meilleursagents.com et de seloger.com. 

Les 10 biens que j’ai comparés vont du F3 à la maison de 270 m² et 7 pièces. 

On a donc une gamme de produits assez large pour être représentative. 

Pour les estimations que nous avons réalisées mes collaborateurs ou moi-même, j’obtiens une marge d’erreur de 1,86 %. En reprenant les chiffres des années précédentes, nous avons constaté pour l’agence un taux de marge sur erreur de l’ordre de 1,5 à 2 %.  

C’est important aussi d’apporter à tes clients cette visibilité sur la pertinence des prix de vente que tu annonces.

Pour meilleursagents.com, la marge d’erreur est de 8,49 %.

On est donc vraiment loin de ce qu’affiche Zillow aux États-Unis. 

Clairement avec un taux d’erreur comme ça, on ne peut vraiment pas se baser sur ce type de support.

Pour seloger.com, on atteint quasiment 10 % de marge d’erreur sur l’ensemble des biens.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En terme de fiabilité sur l’estimation immobilière, le conseiller immobilier est devant. 

Je pense vraiment qu’il reste encore une bonne dizaine d’années avant que l’intelligence artificielle ne devienne plus précise et supplante le conseiller immobilier.

Des informations saisies plus ou moins objectives impactent la pertinence des algorithmes d’estimation immobilière

L’intelligence artificielle sait de mieux en mieux décrypter nos comportements et lire entre les lignes de nos réponses. Mais la personne qui va rentrer les informations n’est pas un professionnel de l’immobilier.

A contrario, quand j’évalue la pertinence de leur algorithme, je rentre des informations avec la vision d’un conseiller immobilier. Cela signifie que je suis capable de préciser par exemple quand il y a des travaux. Un particulier qui estime son bien n’est pas forcément objectif pour juger de son état et de son environnement. Ça peut clairement fausser les estimations qui vont en résulter.

Il y a des ressentis dans un bien immobilier que le particulier ne sait pas déceler, par manque de recul. Par contre, l’œil du professionnel de l’immobilier le verra tout de suite. Ce sont parfois des petits détails qui vont allonger la durée de vente ou rendre nécessaire une baisse de prix. Savoir les détecter, c’est éviter la situation classique où le bien est en vente depuis longtemps, parce que le prix ne convient pas. Car tout se vend, mais au bon prix.

Les particuliers qui veulent faire estimer leur bien et vendre tout seuls existeront toujours. De la même façon, ceux qui auront besoin d’un professionnel de l’immobilier seront là. Pour autant, le développement de ces estimations immobilières en ligne ne va pas bouleverser le métier d’agent immobilier en profondeur.

Les astuces pour valoriser ton expertise par rapport à une estimation immobilière en ligne

Ne renvoie pas tes clients vers ces outils 

Évite d’évoquer ces estimations en ligne avec tes clients pour qu’ils ne soient pas noyés sous une multitude d’informations.

L’objectif premier est de leur fournir ton estimation. Si tu travailles comme moi, tu vas constater qu’elle est beaucoup plus précise. Tu n’as donc aucun intérêt à renvoyer tes clients vers ces supports d’estimation.

Mets en avant le nombre limité de critères retenus par ces algorithmes d’estimation immobilière en ligne

Tu vas probablement tomber sur des personnes propriétaires ou acheteurs qui vont te parler des sites que nous avons évoqués.

N’oublie pas alors que les prix affichés sont « net vendeur ». Donc si ton acheteur te présente sa maison avec son estimation, explique-lui gentiment que les frais d’agences sont intégrés dans le prix annoncé. N’hésite pas à lui faire part de mon analyse de conseiller immobilier sur le manque de précision de ces supports.

On va aussi te parler de prix au mètre carré. Les acheteurs arrivent souvent avec un prix au mètre carré différent de celui que tu vas leur annoncer. N’oublie pas d’expliquer à ton client que chaque bien est différent et qu’il faut prendre en compte : 

• l’exposition ;
• l’état du bien ;
• l’existence d’une vue dégagée ;
• et de nombreux autres critères qui ne seront pas forcément intégrés dans l’algorithme.

Montre que ton rôle de conseiller immobilier va au-delà de l’estimation du bien

Effectivement aujourd’hui, l’estimation peut être un point d’ancrage. Pour autant quand les personnes viennent te voir, elles attendent de toi plus qu’une estimation. Car le rôle principal du conseiller immobilier est de :

• rédiger et publier des annonces avec des textes et des photos qui attirent l’attention ;
• proposer des acheteurs qu’il a déjà en portefeuille ;
• travailler sur des supports de qualité qui vont lui apporter des leads ;
• faire les visites et présenter le bien, car tu sais sur quoi t’appuyer pour mettre en valeur ses atouts ; 
• quand tu as un acheteur, la découverte acquéreur que tu as réalisée te permet de le qualifier.

La valeur ajoutée et la satisfaction client résident dans ces services personnalisés. Un vendeur s’en prive quand il se contente de lancer sa vente sur la seule estimation de la valeur de son bien.

Aussi ne te prends pas la tête avec l’émergence de ces nouveaux outils. Le meilleur moyen de faire de cette évolution un atout est de travailler la précision de tes estimations. Tu seras au plus près de la réalité si tu utilises les bons outils et si tu affines cette première approche avec ta connaissance du terrain et ton expertise.

Des estimations précises vont dynamiser tes ventes, et seront un argument pertinent pour décrocher plus de mandats.

Et toi as-tu fait le point sur la précision de tes estimations de biens ? N’hésite pas à nous faire part de ton expérience et de ton approche dans les commentaires.